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    SCP CABROL CUKIER, Huissiers de Justice
    Site dédié au Constat d’Affichage d’Urbanisme

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    3 Passages sur le terrain
    272€ TTC

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Constat d’affichage d‘un permis de construire ou d’une déclaration préalable par un Huissier de justice

Avez-vous pensé à faire constater votre affichage par un Huissier de justice ?

La preuve de l’affichage sur le terrain incombe au bénéficiaire du permis. S’il ne dispose pas de cette preuve, le délai de recours des tiers sera toujours actif. L’intervention d’un Huissier de justice permet de prouver cet affichage. Selon la jurisprudence actuellement en vigueur, un constat d’huissier comprenant trois passages (dont deux passages inopinés, l’un au milieu des deux mois et l’autre à la fin des deux mois) fait foi jusqu’à preuve contraire que l’affichage est effectif à partir du premier passage et qu’il est continu pendant au moins les deux mois suivants.

La forme et les mentions du panneau d’affichage du permis ou de la déclaration préalable

Selon les articles A424-15 et suivants du code de l’urbanisme (version du 03/06/2018), l’affichage est assuré sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80cm. Le panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l’architecte auteur du projet architectural (s’il y en a un), la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il indique également, en fonction de la nature du projet : Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors œuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ; Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs; Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir. Le panneau d’affichage comprend la mention suivante : « Droit de recours : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l’urbanisme). « Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d’irrecevabilité, être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l’urbanisme). »

Vous devez vérifier que le contenu n’est pas erroné et/ou incomplet. En effet, si des informations substantielles relatives à l’importance du projet (notamment hauteur ou superficie) sont manquantes ou fausses, le juge pourra considérer qu’elles ne font pas courir le délai de recours.

Où poser le panneau d’affichage d’autorisation d’urbanisme ?

Le panneau d’affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. Selon la jurisprudence, le panneau doit être normalement visible, c’est à dire qu’il ne doit pas nécessiter d’efforts particuliers. Ainsi, un affichage en majeure partie caché par la végétation, en contrebas d’un fossé, etc, ne serait pas régulier. Par ailleurs, l’affichage doit être lisible par les tiers potentiellement intéressés par l’autorisation administrative d’urbanisme (qui ne sont pas toujours les voisins directs) et si tel est le cas, il convient d’augmenter l’information des tiers au besoin au moyen d’un double affichage.

Ce qu’il faut savoir

Contester une autorisation d’urbanisme : Pourquoi, Quand, Comment ?

Toute personne intéressée peut formuler un recours administratif (gracieux ou hiérarchique) ou un recours contentieux.

L’intérêt à agir doit être justifié par le fait que la construction ou les travaux objets de l’autorisation d’urbanisme affectent les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de l’immeuble détenu ou occupé régulièrement par l’auteur du recours. Le recours peut également être exercé par un futur acquéreur bénéficiant d’une promesse de vente, par un locataire, ou encore par le bénéficiaire d’un contrat de vente d’immeuble à construire. L’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du permis en question.

Le recours gracieux s’exerce devant l’administration qui est l’auteur de l’autorisation d’urbanisme (en général la Mairie) alors que le recours hiérarchique se fait devant le supérieur hiérarchique de cette administration (en général le tribunal administratif). Il n’est pas nécessaire d’avoir effectué un recours gracieux avant d’exercer un recours hiérarchique. Le recours s’effectue généralement par courrier dûment motivé quant à l’intérêt à agir.

Le recours contentieux s’effectue devant le juge administratif. Il n’est pas nécessaire d’avoir préalablement exercé un recours administratif pour saisir le juge. La juridiction est saisie par écrit (requête) et le recours doit être motivé en fait et en droit. Le ressort du tribunal administratif de Toulouse couvre les départements de l’Ariège, de l’Aveyron, de la Haute-Garonne, du Lot, du Tarn et du Tarn-et-Garonne.

Le délai pour exercer un recours est de deux mois à compter de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain. La preuve de l’affichage sur le terrain incombe au bénéficiaire du permis de construire attaqué. L’intervention d’un Huissier de justice permet de prouver cet affichage.

La valeur probante du constat d’huissier

Les mentions obligatoires du constat d’huissier font foi jusqu’à inscription de faux et les constatations matérielles font foi jusqu’à preuve contraire. Le constat a donc pour effet de renverser la charge de la preuve : Il incombera à la partie adverse de prouver que l’affichage n’était pas effectif et que le panneau n’était pas visible et lisible de façon continue pendant toute la durée du recours des tiers.

Pensez au constat avant travaux

Vous avez obtenu une autorisation d’urbanisme et comme vous êtes sérieux et prévoyant, l’affichage du permis ou de la déclaration préalable a été constaté par un huissier de justice. Vous êtes désormais couvert d’un recours tardif d’un tiers contre l’autorisation d’urbanisme et les travaux vont bientôt commencer. Nous vous suggérons alors de faire faire un constat avant travaux. 

Le but est de nous rendre chez vos voisins immédiats pour relever les dommages déjà existants. Cela évitera que vos travaux soient mis en cause et votre responsabilité soit engagée.

Puisque les constatations auront été faites par un tiers indépendant et assermenté, la production du constat avant travaux mettra fin à toute discussion. Les relations de bon voisinage ne seront pas ternies par une action judiciaire.

Bien entendu, vous pouvez aussi nous mandater pour constater les parties de votre bien qui ne seraient pas soumises aux travaux afin de vous prémunir contre les dégradations que pourrait commettre l’entrepreneur que vous avez choisi.

Pour plus d’information, vous pouvez vous rendre sur notre site généraliste en cliquant ici

Peut-on se passer du constat d’Huissier de justice ?

Afficher le permis de construire ou la déclaration préalable est obligatoire. Par contre, aucun texte n’impose que cet affichage soit constaté par un huissier de justice. Pourtant, s’en passer présente des risques.

Selon l’article R600-2 du Code de l’Urbanisme, le délai de recours contentieux à l’encontre d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire, court à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain.

Il est donc important de pouvoir prouver le début de l’affichage et son caractère continu pour éviter les recours tardifs et il faut savoir que la preuve de l’affichage incombe au bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme.

Malheureusement, si la preuve s’effectue par tout moyen, tous les moyens proposés ne se valent pas :

Sur certains forums, vous pourrez lire qu’il suffit de prendre l’affichage avec le journal du jour pour apporter cette preuve. En réalité cela ne prouve rien. L’adversaire pourra invoquer le fait que le cliché peut être aisément modifié et que la photo peut avoir été prise après la publication du journal.
La date du fichier du cliché ne sera pas d’un grand secours. Il est très facile de modifier la date et l’heure de son appareil pour mentionner une autre date que celle du jour.

S’envoyer le cliché en LRAR en reproduisant le principe de l’enveloppe Soleau permettrait éventuellement de prouver la date, mais pas son contenu. En effet, la preuve de la date du premier affichage ne suffit pas. Il faut également prouver la teneur du panneau, sa localisation, et le caractère continu de l’affichage.

Les mentions obligatoires et la taille de l’affichage sont prévues par les articles A424-15 et suivants du Code de l’Urbanisme. Vous noterez qu’il est trop facile de modifier la photo, de rectifier le panneau ou de le retirer après la prise du cliché.
Pour sa localisation, il faudra également prouver que l’affichage est visible et lisible depuis un espace ouvert au public, qu’il ne se trouve pas au fond d’un fossé, caché par des plantes, et que les mentions n’ont pas été effacées ou que le panneau n’a pas été mis entretemps sous bâche.

Plus contraignant encore : prouver le caractère continu de l’affichage. Cela suppose des vérifications inopinées or seule une tierce personne peut les réaliser. Il s’agira alors d’attester que l’affichage n’a pas été modifié et qu’il reste lisible et visible.
La Cour administrative d’appel de Paris, Plénière, du 12 juin 1997, a validé le principe des trois passages par un huissier de justice pour prouver le caractère continu. Cette même Cour a d’ailleurs rejeté quatre attestations établies par des tiers venant contester le caractère continu de l’affichage, relevant la supériorité du constat d’huissier de justice du seul fait de sa qualité d’officier public.

On le voit bien, seul un tiers assermenté pourra vous apporter la preuve que votre affichage contient bien les mentions obligatoires, que la taille du panneau est règlementaire, qu’il est visible et lisible depuis un espace ouvert au public, et que l’affichage est continu pendant une période de deux mois.

En mandatant un huissier de justice, vous obtiendrez une preuve établie par un tiers assermenté et vous pourrez bénéficier de l’accompagnement et des conseils d’un professionnel du droit.

Des questions ? Contactez-nous et nous vous renseignerons !

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